Uw transactie in commercieel onroerend goed sluit niet tenzij de lening is goedgekeurd. U kunt ook de kasstroom verbeteren als de rente voor de lening laag is. Dus hoe meer u weet over zakelijke leningen, hoe beter u kunt beslissen over uw investering in commercieel onroerend goed.
Leningkwalificatie: de meesten van u hebben een aanvraag voor een woonlening ingediend en zijn bekend met het proces. U verstrekt aan de geldschieter met:
W2's en / of belastingaangiften zodat het uw inkomsten kan verifiëren,
Bank- en / of brokerage-overzichten zodat het uw liquide middelen en aanbetalingen kan verifiëren.
In het algemeen geldt dat hoe meer persoonlijk inkomen u maakt, hoe hoger het geleende bedrag dat u kwalificeert. U kunt zelfs 95% van de aankoopprijs voor 1 hoofdwoning met voldoende inkomen lenen.
Voor commerciële leningen is het geleende bedrag dat een kredietgever goedkeurt voornamelijk gebaseerd op het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed, niet op uw persoonlijk inkomen.
Dit is het fundamentele verschil tussen kredietwaardigheid voor woningen en commerciële leningen. Daarom, als u een leegstaand commercieel gebouw koopt, zult u moeite hebben om de lening goedgekeurd te krijgen, omdat het onroerend goed geen huurinkomsten heeft. Echter, als u
Bezet ten minste 51% van de ruimte voor uw bedrijf; je kunt een SBA-lening aanvragen. Beschikken over voldoende inkomsten uit een ander commercieel onroerend goed dat als onderpand wordt gebruikt; er zijn geldschieters die je zaken willen.
Loan to Value: commerciële kredietverstrekkers zijn over het algemeen conservatiever over de loan to value (LTV). Lenders zullen u alleen het bedrag lenen dat de verhouding van NOI tot hypotheekbetaling voor de lening, genaamd Debt Coverage Ratio (DCR) of Debt Service Ratio (DSR), minimaal 1,25 of hoger moet zijn.
Dit betekent dat de NOI minstens 25% meer moet zijn dan de hypotheekbetaling. Met andere woorden, het geleende bedrag is zodanig dat u een positieve cashflow hebt die gelijk is aan ten minste 25% van de hypotheekbetaling. Dus, als u een woning koopt met een lage cap rate, heeft u een hogere aanbetaling nodig om de DCR van de geldschieter te voldoen.
Voor woningen in Californië met een maximum van 5% is bijvoorbeeld vaak 50% of meer aanbetaling vereist. Om de zaak gecompliceerder te maken, adverteren sommige geldschieters 1,25% DCR maar garanderen ze de lening met een rentepercentage van 2% -3% hoger dan het biljet!
Sinds de financiële meltdown van 2007 geven de meeste commerciële kredietverstrekkers er de voorkeur aan de LTV op 70% of minder te houden. Hogere LTV is mogelijk voor hoogwaardige eigenschappen met sterke nationale huurders, b.v. Walgreens of in de gebieden die de kredietverstrekkers zeer vertrouwd en comfortabel vinden.
U zult echter zelden meer dan 75% LTV zien. Commercieel vastgoed is bedoeld voor de elite-groep van beleggers, dus er is niet zoiets als 100% financiering.